Patrimoine & gestion privée

Donation de parts de SCPI : la nue-propriété conserve les revenus et prépare la transmission

20 octobre 2026 Béatrice de Launay-Lescure 10 min de lecture

Donner des parts de SCPI permet d’anticiper une succession sans vendre un bien immobilier ni gérer un logement en direct. Selon l’objectif familial, la donation peut porter sur la pleine propriété ou seulement sur la nue-propriété. Dans ce second cas, le donateur conserve les revenus distribués tout en transmettant progressivement le capital. Le choix entraîne des conséquences civiles, fiscales et pratiques à examiner avant de signer.

Table des matières

Ce que l’on transmet réellement avec des parts de SCPI

Une SCPI, ou société civile de placement immobilier, détient un patrimoine immobilier et peut distribuer des revenus à ses associés. La donation porte donc sur des parts sociales, et non sur un immeuble précis. Ces parts peuvent généralement être réparties entre plusieurs donataires, par exemple des enfants ou des petits-enfants, sous réserve des règles fixées par la société de gestion et de la valeur minimale d’une part.

Cette divisibilité permet une transmission progressive. Un parent peut donner une fraction de son portefeuille, conserver le solde, puis renouveler l’opération lorsque les abattements fiscaux redeviennent disponibles. Les parts doivent être valorisées au jour de la donation, selon les modalités applicables à la SCPI concernée. Cette valeur sert de base à l’acte, au calcul des droits éventuels et à l’enregistrement du nouveau titulaire dans le registre des porteurs.

SCPI de rendement et SCPI fiscales : une différence à vérifier

Les SCPI de rendement sont souvent plus simples à intégrer dans une stratégie de transmission. Elles ont vocation à distribuer des revenus potentiels et ne dépendent pas d’un avantage fiscal personnel du souscripteur. Pour une SCPI fiscale, la prudence s’impose. L’avantage peut dépendre d’un engagement de conservation des parts pendant une durée déterminée, et une donation peut avoir des conséquences sur cet engagement.

Avant toute opération, il faut relire les conditions de souscription et demander à la société de gestion si le transfert est admis, dans quelles conditions et avec quelles formalités. Le régime applicable dépend du dispositif fiscal concerné.

Pleine propriété ou nue-propriété : choisir ce que chacun reçoit

Le démembrement sépare deux composantes de la propriété. L’usufruitier a vocation à percevoir les revenus distribués par la SCPI. Le nu-propriétaire détient le capital et récupère la pleine propriété lorsque l’usufruit s’éteint, notamment au décès de l’usufruitier dans le cas d’un usufruit viager. La donation de nue-propriété est donc souvent envisagée par une personne qui souhaite aider sa famille sans renoncer à ses revenus complémentaires.

Solution	Ce que reçoit le donataire	Situation du donateur	Usage patrimonial
Pleine propriété	Capital et droit aux revenus futurs	Ne perçoit plus les revenus liés aux parts données	Transmission immédiate et définitive
Donation de nue-propriété	Capital à terme, sans revenus pendant l’usufruit	Conserve l’usufruit et les revenus distribués	Préserver un complément de revenus
Donation-partage	Parts réparties entre les bénéficiaires désignés	Peut être assortie d’une réserve d’usufruit	Organiser l’équilibre entre héritiers

Une transmission qui évolue avec le temps

La valeur fiscale de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier, conformément au barème de l’article 669 du CGI. Entre 61 et 70 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur du bien et l’usufruit 40 %. Plus l’usufruitier avance en âge, plus la part de valeur attribuée à la nue-propriété augmente. Cette règle réduit la base taxable par rapport à une donation en pleine propriété, sans supprimer les autres règles fiscales.

Les parts de SCPI ne se transmettent pas comme une somme figée sur un compte bancaire. Leur prix, les revenus distribués, le délai de revente et la composition du patrimoine peuvent évoluer avec les cycles immobiliers. Donner la nue-propriété revient donc à transmettre un actif dont l’enfant percevra plus tard la pleine propriété. Les donataires doivent comprendre ce décalage : ils reçoivent un droit patrimonial durable, pas un capital immédiatement disponible.

Fiscalité : abattements, valeur taxable et droits de donation

En ligne directe, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 euros à chacun de ses enfants sans droits de donation, dans la limite des abattements disponibles. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Entre un grand-parent et un petit-enfant, l’abattement est de 31 865 euros, lui aussi renouvelable tous les 15 ans. Les donations déjà consenties pendant cette période doivent être prises en compte.

Lorsque la valeur taxable dépasse l’abattement, les droits sont calculés selon un barème progressif en ligne directe.

Fraction de la part taxable	Taux applicable
Jusqu’à 8 072 euros	5 %
De 8 073 à 12 109 euros	10 %
De 12 110 à 15 932 euros	15 %
De 15 933 à 552 324 euros	20 %
De 552 325 à 902 838 euros	30 %
De 902 839 à 1 805 677 euros	40 %
Au-delà de 1 805 677 euros	45 %

Exemple de donation de nue-propriété à deux enfants

Un parent âgé de 67 ans donne la nue-propriété de 350 000 euros de parts de SCPI à ses deux enfants et conserve l’usufruit. À cet âge, la nue-propriété est fiscalement évaluée à 60 %, soit 210 000 euros. Répartie à parts égales, la donation représente 105 000 euros par enfant. Après application de l’abattement de 100 000 euros, la part taxable s’élève à 5 000 euros par enfant.

Au taux de 5 %, les droits atteignent 250 euros par enfant, soit 500 euros au total, hors frais d’acte et frais éventuels de la société de gestion. Cet exemple concerne uniquement les droits de donation. Le montant réel dépend de l’historique des donations, du lien de parenté et des règles applicables au moment de l’opération.

L’IFI doit aussi être examiné au cas par cas. Dans un démembrement résultant d’une donation avec réserve d’usufruit, l’usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété des parts, sous réserve de sa situation globale et des règles applicables. Le démembrement ne doit donc pas être choisi uniquement en fonction des droits de donation.

Donation simple ou donation-partage : l’enjeu de l’équité familiale

La donation simple transmet des parts à une personne déterminée. Elle peut convenir pour une opération isolée, mais elle peut être réexaminée lors de la succession afin de respecter les droits des héritiers réservataires. Les enfants ne peuvent pas être privés de leur réserve héréditaire. La quotité disponible correspond à la part dont le donateur peut disposer plus librement.

La donation-partage est souvent mieux adaptée lorsqu’il y a plusieurs enfants. Elle organise la répartition des biens entre eux dès l’acte et permet de fixer les valeurs retenues au jour de la donation, à condition que les conditions civiles de l’opération soient réunies. Des parts de SCPI peuvent être attribuées à un enfant tandis qu’un autre reçoit un actif différent. Une éventuelle soulte peut rétablir l’équilibre entre les lots.

Le choix dépend donc de la composition du patrimoine, du nombre de bénéficiaires et de l’objectif recherché. Une donation simple peut répondre à un besoin ponctuel. Une donation-partage offre un cadre plus structuré lorsque la transmission concerne plusieurs héritiers.

Formaliser la donation et anticiper les coûts

La première étape consiste à réunir le nombre de parts, leur valeur, les justificatifs d’acquisition, l’identité des donataires, les donations antérieures et les informations sur le régime matrimonial. Si les parts appartiennent aux deux époux ou relèvent d’une communauté, l’accord et l’intervention appropriée de chacun doivent être prévus.

Un notaire sécurise particulièrement les donations avec démembrement, plusieurs héritiers, réserve d’usufruit ou donation-partage. Son intervention permet de traiter les effets civils de la donation, notamment la réserve héréditaire et la répartition entre les bénéficiaires.

Une donation manuelle peut parfois être envisagée pour des parts, mais elle ne dispense ni d’une acceptation valable du donataire, ni de la déclaration fiscale, ni des formalités exigées par la société de gestion. Le formulaire n°2735 est notamment utilisé pour déclarer certaines donations manuelles. Lorsque cette voie est applicable, le délai d’un mois auprès du Service des impôts des entreprises doit être anticipé.

La société de gestion doit ensuite enregistrer le transfert afin de mettre à jour le registre des porteurs et d’identifier le titulaire des droits aux revenus. Les modalités varient selon la SCPI. Il faut donc vérifier les documents demandés, les délais de traitement et les éventuels frais avant la signature.

Le coût total ne se limite pas aux droits de donation. Il peut inclure les émoluments et débours du notaire, les formalités fiscales ainsi que des frais de dossier propres à la société de gestion. Ces frais ne sont pas uniformes.

Enfin, une donation ne supprime pas les risques liés à la SCPI. Les revenus ne sont pas garantis, la valeur des parts peut varier et leur liquidité peut être limitée. Une simulation tenant compte de l’âge, du lien de parenté, des abattements déjà utilisés et des besoins de revenus aide à choisir une solution cohérente, plutôt qu’à rechercher une économie fiscale seulement apparente.